Au niveau des copropriétaires

Fonds privés et de prévoyance

Ces fonds peuvent être sollicités pour le financement des travaux envisagés, pour autant que le propriétaire habite l’objet concerné.

Le capital peut être retiré comme versement anticipé pour financer les travaux ou pour être mis en gage afin d’augmenter l’hypothèque. Si le fonds de prévoyance peut être utilisé pour financer des travaux visant à maintenir ou à augmenter la valeur de l’immeuble, ou encore pour amortir une dette hypothécaire, il ne peut pas l’être pour financer des travaux d’entretien courant.

Activation des moyens hypothécaires

Prêt hypothécaire et crédit de rénovation

Un prêt hypothécaire complémentaire à celui en cours peut être attribué au propriétaire demandeur démontrant sa solvabilité.

Les conditions d’attribution (fonds propres, taux d’intérêt, condition de remboursement…) sont établies par l’institution financière concernée. Notons encore qu’un crédit de rénovation peut être nécessaire pour être en mesure d’assurer le financement des travaux pendant les transformations. Par la suite, il pourra être transformé en hypothèque.

Augmentation de la cédule hypothécaire

Il se peut qu’un copropriétaire ne soit pas en mesure de s’octroyer une hypothèque supplémentaire. Il pourrait alors envisager d’augmenter ou de modifier la cédule hypothécaire, afin de mettre à jour la valeur de gage en regard de la valeur actuelle du bien immobilier ou du besoin de financement.

Une cédule hypothécaire est utilisée comme un instrument de garantie pour le financement hypothécaire d’un bien immobilier. Cet artifice ne supplante pas les conditions de solvabilité devant être respecté par le ou la propriétaire.

Usufruit par donation ou vente en viager

Bon à savoir Pour une personne propriétaire d’un certain âge, la rénovation énergétique peut être une charge financière excessive. Ici, la donation avec usufruit et la vente en viager sont deux options qui permettent au propriétaire de maintenir le droit d’habitation et d’usage du bien, tout en ayant les garanties sur l’exécution des travaux extraordinaires tels qu’un projet de RE d’envergure.

• La donation avec usufruit permet de transférer le bien immobilier à ses descendants et de préparer sa succession, tout en gardant le droit d’habiter son logement sa vie durant.
• La vente en viager permet au propriétaire vendeur, selon le type de contrat, de continuer d’habiter son logement jusqu’à son décès et de percevoir le versement d’une rente viagère en complément d’un capital de départ convenu lors de la vente. Le nouveau propriétaire prend possession entière du bien immobilier au décès de l’usufruiter ou du propriétaire vendeur.

Dans les deux cas de figure, il est important de bien s’informer auprès de son notaire sur les tenants et aboutissants d’une telle opération, particulièrement au niveau des droits et devoirs de part et d’autre, notamment la prise en charge des travaux de rénovation énergétique prévus par la PPE.

Crédit privé

Un copropriétaire qui ne peut assumer l’appel de fonds extraordinaire grâce à ses économies peut solliciter un crédit privé auprès de son institution financière, dans la mesure où un crédit de rénovation ne peut être obtenu. Le risque étant plus élevé, les taux d’intérêt le sont aussi. Le remboursement du prêt peut être effectué avec les subventions liées aux travaux une fois reçues, et périodiquement sur une durée convenue avec la banque.

Lors de la demande de prêt, l’institution financière, en accord avec le demandeur, détermine le montant et les modalités de remboursement. Ces modalités tiennent compte des subventions attendues à la fin des travaux et des économies futures, notamment via les déductions fiscales et les économies d’énergie envisagées à la suite des travaux de RE.

Pour garantir le prêt, la banque peut demander un cautionnement, avec le logement en garantie ou des fonds mis de côté. Cela signifie que si l’emprunteur ne pouvait pas rembourser, la banque pourrait revendiquer la valeur du bien ou des fonds mis en caution.

Les fonds obtenus ne pourront être utilisés que pour financer les travaux de RE. Il est conseillé de consulter des experts financiers et juridiques pour garantir que les démarches respectent la législation suisse et sont adaptées aux spécificités du projet.

Prêts et cautionnements publics

Face aux difficultés de financement des travaux importants de rénovation énergétique (RE) rencontrées par de nombreuses PPE, certains cantons prévoient des instruments de financement public, notamment des prêts et des cautionnements publics, destinés à faciliter l’accès au financement des copropriétaires.

Ces mécanismes peuvent être mobilisés lorsque les ressources financières personnelles des copropriétaires ou les possibilités de financement bancaire classiques sont insuffisantes. Selon le dispositif cantonal, les conditions de financement peuvent notamment tenir compte de la valeur de l’immeuble, du montant des travaux et de la situation financière du copropriétaire.

La charge des travaux reste répartie entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts (millièmes), conformément aux décisions prises par la PPE. Ces instruments permettent ainsi, dans les conditions prévues par le dispositif cantonal, à certains copropriétaires de répartir leur effort financier dans le temps.

Prêts publics

En complément des subventions, les prêts publics constituent un outil de soutien financier destiné à faciliter la participation des copropriétaires au financement de projets de rénovation énergétique lorsque le financement bancaire classique n’est pas accessible ou suffisant.

Il s’agit d’un financement remboursable accordé par une autorité publique selon des conditions définies par le dispositif cantonal. Il permet au copropriétaire de répartir son effort financier dans le temps et de participer à des travaux qui seraient difficiles à financer par ses seuls moyens. Les conditions d’octroi — notamment le montant, la durée, le taux d’intérêt et les modalités de remboursement — dépendent du dispositif cantonal concerné.

Cautionnements publics

Le cautionnement d’emprunt est un mécanisme par lequel le Canton se porte garant, sous certaines conditions, d’un emprunt contracté auprès d’un établissement financier par un copropriétaire.

Ce mécanisme peut faciliter l’accès au financement bancaire lorsque le copropriétaire ne dispose pas des garanties suffisantes pour financer sa part des travaux dans les conditions habituelles.

En d’autres mots

Les prêts et les cautionnements publics sont des instruments de financement qui peuvent bénéficier individuellement aux copropriétaires, et non des modes de financement directs de la communauté des copropriétaires. Ils peuvent permettre à un copropriétaire de financer sa contribution à un projet de rénovation énergétique décidé au niveau de la PPE.

L’accès à ces instruments est soumis aux conditions définies par les autorités compétentes. Ils peuvent notamment permettre aux copropriétaires disposant de ressources financières limitées de participer à des travaux collectifs sans devoir mobiliser immédiatement la totalité de leur contribution sur leurs fonds propres.

Les difficultés financières individuelles sont ainsi moins susceptibles de constituer un obstacle à la réalisation d’un projet énergétique à l’échelle de la PPE. Ces instruments peuvent également faciliter la prise de décision lors de l’assemblée générale des copropriétaires, en permettant à chacun d’envisager une solution de financement adaptée à sa situation.

Crowdlending – financement participatif

Le crowdlending (ou prêt participatif) peut être envisagé lorsque les fonds disponibles au sein de la PPE (par exemple le fonds de rénovation) ou les capacités financières des copropriétaires ne permettent pas de financer entièrement un projet de rénovation énergétique, et que les solutions de financement traditionnelles ne sont pas suffisantes ou adaptées.

Le crowdlending est un mode de financement qui permet à des particuliers ou des investisseurs de prêter directement de l’argent à un projet. Le montant emprunté est ensuite remboursé avec des intérêts selon des conditions définies à l’avance. Ce mécanisme permet ainsi aux porteurs de projets de disposer d’une source de financement complémentaire.

Dans le contexte d’une PPE, ce modèle pourrait être envisagé par la communauté des copropriétaires pour financer des travaux portant sur les parties communes du bâtiment, sous réserve que le cadre juridique soit clairement défini et que la démarche soit approuvée par l’Assemblée générale. Il peut également être utilisé individuellement par un copropriétaire souhaitant compléter son financement personnel pour des travaux qui lui incombent.

Ce modèle de financement reste aujourd’hui peu répandu dans le domaine des PPE en Suisse. Toutefois, il représente une piste intéressante pour faciliter le financement des rénovations énergétiques et contribuer à lever certains blocages liés au coût initial des travaux.