Les rôles et les parties prenantes

Spécificités cantonales

Un projet de RE implique de nombreux acteurs, qui peuvent être classés dans trois cercles distincts :

Cercle 1 : les acteurs de la PPE ;
Cercle 2 : les acteurs du projet de rénovation ;
Cercle 3 : les acteurs du financement.

Bien que leur présence et leur rôle varient selon les projets et les modalités prévues notamment dans le RAU, il est possible de les décrire succinctement. Il est important que l’ensemble des copropriétaires comprenne les prérogatives de chacune de ces parties prenantes et les moments où elles interviennent dans le projet.

Cercle 1 : Acteurs de la PPE

Communauté des copropriétaires

La communauté des copropriétaires forme l’assemblée des copropriétaires, qui est l’organe suprême de la PPE, sans pour autant avoir le statut de personne juridique. Elle révise et approuve les comptes, prend les décisions relatives aux travaux à mener, élit l’administrateur et surveille son activité, notamment. C’est elle qui vote la réalisation d’un diagnostic énergétique et, si une intervention de RE est envisagée, se prononce sur les variantes de projet et de financement. Elle se rassemble en AG une fois par an au minimum, mais des AG extraordinaires peuvent être convoquées si nécessaire.

Administrateur de PPE

L’administrateur est l’organe exécutif de la PPE, responsable de sa gestion. Ce rôle clé est assumé le plus souvent par une ou un copropriétaire, une régie ou un bureau spécialisé désigné lors de l’AG (cf. Focus ci-dessous).

Comité de gestion (optionnel)

Un comité de gestion est un groupe de copropriétaires désignés par l’AG qui supervise et facilite la gestion des affaires courantes de la copropriété. Ce comité a pour mission d’assister l’administrateur de la PPE et de représenter les intérêts des copropriétaires. Un tel comité n’existe pas dans toutes les PPE, mais est recommandé, car il permet notamment de faciliter la communication entre les copropriétaires et l’administrateur de la PPE, mais aussi de canaliser les demandes et de fluidifier la transmission d’information auprès des copropriétaires.

Le rôle clé de l’administrateur

L’administrateur est élu pour une année, par l’assemblée des copropriétaires lors d’une AG, sur la base d’une majorité de votants (sous réserve d’une disposition réglementaire différente). Il peut être un copropriétaire ou un tiers (personne physique ou morale), comme un collaborateur d’une régie. Ses responsabilités sont nombreuses et il doit assumer des tâches relevant de différents domaines : technique, administratif, financier et relationnel.

Technique

Garantir le bon fonctionnement de l’immeuble et des installations techniques (chauffage, ventilation, ascenseur, etc.).
Procéder aux réparations, en fonction du degré d’urgence et selon le mandat de l’assemblée des copropriétaires. Supervision et coordination des travaux courants (nécessaires ou urgents).

Financier et administratif

Assurer les tâches courantes : établir les comptes et le budget prévisionnel, honorer les factures, rédiger et amender le RAU, envoyer la convocation à l’AG, informer les propriétaires de tout changement, etc.
Anticiper de manière adaptée et satisfaisante la planification et le financement des travaux de RE nécessaires, au regard du cadre légal.

Relationnel

Faire le lien entre les copropriétaires et faciliter le dialogue. Être précis et intègre dans les informations données, faire le lien avec les mandataires des travaux de RE et prendre la posture de modérateur impartial lors de conflits. Représenter la PPE envers les tiers pour toutes les affaires administratives relevant de ses attributions légales.

Le rôle de l’administrateur est crucial pour bien anticiper les travaux de RE et, ainsi, disposer de plus de temps pour s’organiser, s’informer, réunir le financement nécessaire et être plus agile dans la planification ou plus réactif dans des situations d’urgence.

S’appuyant sur les données à sa disposition, l’administrateur doit être force de proposition et évoquer la nécessité d’initier un projet de RE auprès de l’assemblée des copropriétaires, si nécessaire. Il doit également évaluer des pistes de solutions et les options de financement, en fonction des coûts d’un tel projet et de la capacité financière de la copropriété à les couvrir, de manière à pouvoir planifier la réalisation des travaux de manière optimale.

Cercle 2 : Acteurs du projet de RE

Maître d’ouvrage (MO)

Lors d’un projet de rénovation, le MO est la personne ou le bureau qui définit le besoin, le budget et les objectifs à atteindre, et qui commandite les travaux. En copropriété, c’est le plus souvent l’assemblée des copropriétaires qui est le MO du projet de RE et qui confère à l’administrateur un droit de représentation pour assurer la bonne gestion du projet et l’exécution des décisions prises.

Expert CECB®

Professionnel spécialisé et certifié, l’expert CECB® est chargé de l’analyse de la performance énergétique du bâtiment. Son diagnostic vise à identifier les faiblesses et les potentiels d’amélioration. Cet expert, généralement architecte, ingénieur en énergie, thermicien ou spécialiste des installations techniques (chauffage, ventilation, sanitaire et électricité), dispose de compétences pointues en évaluation énergétique et technique du bâtiment, avec une formation complémentaire en énergie.

Architecte mandataire et direction des travaux

Pour les projets d’envergure, la présence d’un architecte est nécessaire pour concevoir les variantes du projet de RE, en proposant des solutions techniques adaptées et efficaces, tout en tenant compte des contraintes esthétiques et fonctionnelles. Son rôle est essentiel pour garantir des projets de RE performants, durables et économiquement viables.

Si le mandat est attribué à une entreprise totale (ET) ou à une entreprise générale (EG), ces entités assument également la direction des travaux (cf. Bon à savoir, ci-contre).

BON A SAVOIR

Entreprise totale ou générale

Une entreprise totale prend en charge l’ensemble du projet, de la conception à la réalisation. Elle est responsable de développer les plans, souvent en collaboration avec un architecte, puis de construire l’ouvrage en accord avec le maître d’ouvrage. Elle s’occupe de tout, y compris la planification, le développement des plans, la gestion des autorisations, la construction, et parfois même la livraison clé en main.
Une entreprise générale est une société qui est mandatée pour assurer l’exécution des travaux d’un projet de construction ou de rénovation. Elle se base sur les plans déjà définis par le maître d’ouvrage (client) ou les fait établir par un bureau d’architecte. Elle se charge uniquement de la réalisation de l’ouvrage selon les plans et spécifications fournis. Elle coordonne les sous-traitants et assure le respect des coûts et des délais.

L’entreprise totale

Le recours à une Entreprise Totale (ET) constitue une solution particulièrement adaptée aux rénovations énergétiques complexes en PPE. En réunissant la conception et la réalisation sous une seule responsabilité, elle simplifie la gestion du projet et réduit les interfaces entre intervenants.

L’ET s’engage contractuellement sur les coûts, les délais et la qualité des prestations, offrant ainsi une meilleure visibilité financière aux copropriétaires. Elle coordonne les architectes, ingénieurs, spécialistes et entreprises exécutantes, tout en pouvant assurer les démarches administratives et l’obtention des autorisations nécessaires.

Cette organisation facilite la conduite des travaux en milieu occupé et garantit une approche globale des solutions techniques et énergétiques. Elle permet également à la PPE de valider un budget forfaitaire dès le lancement du projet, tout en bénéficiant d’un interlocuteur unique et responsable de la bonne exécution des travaux.

Entreprises mandatées sur le chantier

Les entreprises couvrent tous les corps de métier qui réalisent les différents travaux de RE. Les types de professionnels mobilisés peuvent fortement varier selon les projets et le type des interventions prévues. Au niveau cantonal, de nombreuses fédérations et groupements de corps de métiers spécifiques proposent des listes de leurs membres affiliés.

Gestionnaire de réseau de distribution (GRD)

Le GRD est responsable de l’exploitation et de la gestion des réseaux de distribution d’électricité, de gaz ou d’autres formes d’énergie dans une zone géographique spécifique. Son rôle se concentre principalement sur la gestion des infrastructures de distribution. Bien qu’il intervienne de manière indirecte dans un projet de RE, il joue un rôle important en fournissant des données sur la consommation et l’optimisation énergétique, en évaluant l’impact des rénovations sur le réseau de distribution et en prodiguant des conseils sur la gestion de la demande d’énergie. Il peut également suivre la consommation d’énergie une fois les rénovations terminées.

Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO / AMOén)

Le bureau d’assistance au maître d’ouvrage (BAMO) ou représentant du maître d’ouvrage (RMO) est un spécialiste externe dont le rôle est d’assister le MO dans la conduite du projet et de faire office d’intermédiaire entre le MO et les différents acteurs du projet de RE. L’accompagnement du BAMO se fait sur des tâches bien précises, alors que celui du RMO est plus large : sorte de « chef de projet » du MO, il assiste ce dernier dans toutes ses tâches et tout au long du processus.

L’AMO élabore aussi une planification consciencieuse, veille à son respect et suit les mandataires dans la conception et la réalisation des travaux. S’il exécute certaines prestations pour le compte du MO, il lui remonte systématiquement les informations, car seul le MO a un pouvoir décisionnel.

Dans le cadre d’une rénovation énergétique, l’AMO peut également être mandaté pour assurer un accompagnement spécifiquement axé sur les enjeux énergétiques : on parle alors d’assistance à maîtrise d’ouvrage en énergie (AMOén). L’AMOén intervient notamment pour intégrer les objectifs de performance énergétique dans les différentes phases du projet, évaluer la cohérence des solutions proposées, accompagner le MO dans ses choix et suivre la mise en œuvre des mesures énergétiques.

L’AMO/AMOén peut également faciliter la compréhension du projet et des enjeux par les copropriétaires, grâce à la vulgarisation des informations techniques et à la préparation des supports présentés lors des AG.

Parole à une AMO : Un partenaire de confiance

Dans un projet de rénovation énergétique en PPE, l’assistance au maître d’ouvrage (AMO) ou Bureau d’assistance au maître d’ouvrage (BAMO) accompagne les copropriétaires tout au long du processus. Son rôle consiste à définir une stratégie cohérente, structurer les prises de décision, clarifier les besoins et sécuriser les étapes clés du projet. Il aide la PPE à choisir les partenaires adaptés (mandataires, entreprise totale, spécialistes) et à concilier les attentes parfois divergentes des copropriétaires. Véritable interface entre la PPE, les mandataires, les entreprises et les autorités, il veille au respect des objectifs, du budget et du calendrier. En site occupé, son intervention permet d’anticiper les contraintes, de planifier les priorités et de limiter les risques. Dans le cadre d’un mandat de représentant du maître de l’ouvrage (RMO), il peut également représenter la PPE et prendre en charge certaines décisions courantes afin d’alléger la charge des copropriétaires durant les travaux.

Assistance à maîtrise d’usage (AMU)

Une AMU informe, accompagne et implique les occupants (copropriétaires résidents et locataires) durant toutes les phases du projet de RE, de manière à optimiser les chances d’atteindre les performances énergétiques attendues et à limiter les freins inhérents au facteur humain. Il se concentre spécifiquement sur les besoins des usagers et aide ces derniers à identifier leurs besoins en termes de confort, d’ergonomie et de qualité de vie dans le bâtiment. Il veille également à ce que les contraintes d’utilisation soient prises en compte lors de la conception et de l’exécution des travaux de RE et que les solutions techniques (comme l’isolation thermique, les systèmes de chauffage ou la gestion de l’énergie) ne nuisent pas au confort des usagers. Finalement, il conseille les copropriétaires sur l’optimisation de l’usage énergétique après les travaux.

Parole à une AMU

L’Assistant·e à Maîtrise d’Usage (AMU) accompagne les occupants tout au long d’un projet de rénovation énergétique. Si sa mission première consiste à améliorer leur confort thermique après les travaux, son rôle de facilitateur·trice est tout aussi essentiel : il·elle favorise le dialogue entre les parties prenantes et rend les échanges plus fluides et constructifs. Les retours d’expérience montrent que sa présence contribue à apaiser les chantiers. Les occupants se sentent davantage écoutés et considérés grâce à des temps d’échange dédiés, qui leur permettent d’exprimer leurs besoins, leurs craintes et leurs préoccupations. Ils se disent également rassurés par une information plus régulière et plus transparente. Dans ce contexte, l’AMU peut faire émerger des projets collectifs — réaménagement d’un jardin, transformation des espaces communs, élaboration d’une charte du bien-vivre ensemble — qui favorisent la cohésion et renforcent le lien social.

Dans une PPE, bénéficier de l’expertise d’un·e AMU s’avère particulièrement utile dès les premières réflexions autour de la rénovation énergétique. Sans accompagnement, les discussions peuvent facilement rester au stade du statu quo, faute d’information claire, en raison de préoccupations individuelles, d’une mauvaise compréhension des enjeux ou d’une absence de méthode d’échange pour avancer. L’intervention de l’AMU permet alors d’insuffler une dynamique collaborative : il·elle vulgarise les enjeux liés à la transition énergétique, structure les échanges, veille à ce que chaque voix puisse être entendue. Mais surtout, il·elle aidera les copropriétaires à transformer des points de vue parfois divergents en décisions collectives partagées.

Cristina Mele, Facilitatrice, Interface-Energies Sàrl

BON A SAVOIR

AMO et AMU

Les deux rôles sont complémentaires et permettent de garantir une rénovation énergétique réussie, répondant à la fois aux exigences du maître d’ouvrage et aux attentes des utilisateurs.
Certains cantons, comme ceux de Genève et de Vaud, proposent des subventions pour ce type d’accompagnement. Renseignez-vous !

Cercle 3 : Acteurs du financement du projet

Institutions financières

Les institutions financières en Suisse sont les organismes qui permettent de financer les projets de RE. Elles estiment les économies d’énergie potentielles des différentes variantes, leurs coûts et les ressources financières à disposition pour déterminer les options de financement possibles. Elles collaborent parfois avec les acteurs publics pour maximiser les incitations.

Certaines d’entre elles facilitent l’accès aux prêts grâce à la proposition de solutions de financement adaptées, de conseils, d’outils et d’applications.

Services cantonaux et communaux (subventions)

Les cantons et les communes en Suisse romande jouent un rôle stratégique dans la transition énergétique, en ayant un rôle d’exemplarité à assumer dans la RE de leur parc immobilier, mais aussi en mettant en place des mesures stratégiques qui incitent les propriétaires privés à rénover leur bien. Par des politiques ciblées, des subventions, des conseils techniques et des partenariats avec des acteurs privés et publics, ils visent à faciliter l’accès des propriétaires aux solutions de financement et d’accompagnement existantes. Les informations concernant les subventions en tant que telles se trouvent dans la page Financement->Subventions .

Autres sources de financement

Outre les subventions publiques, plusieurs programmes privés et organisations offrent des solutions de financement pour la rénovation énergétique des bâtiments. Ces programmes incluent des subventions directes, des prêts verts à taux réduits, des aides pour les projets spécifiques, ainsi que des initiatives d’associations professionnelles et de fondations.

Certaines entreprises proposent également des modèles de financement participatifs innovants et des solutions flexibles pour la rénovation énergétique des PPE, adaptées à la situation de chaque copropriétaire..

Plusieurs acteurs privés proposent des soutiens financiers, des prêts à conditions avantageuses et des conseils techniques pour accompagner les propriétaires à réaliser un projet de RE.
Ce sont notamment les entreprises d’énergie, les banques proposant des prêts verts, certaines caisses d’épargne et coopératives de crédit régionales, les fondations privées, ou encore les associations professionnelles tel que MINERGIE® ou Swissolar.

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