Au niveau de la copropriété
Spécificités cantonales
Les ressources
Le fonds de rénovation
Le fonds de rénovation est une provision collective alimentée au moyen de versements réguliers des copropriétaires (montant fixé en fonction des quotes-parts) ou d’appels de fonds ponctuels. Sa constitution n’est pas obligatoire mais fortement recommandée.
Au niveau fiscal, chaque copropriétaire à l’obligation de déclarer sa quote-part de la valeur du fonds de rénovation et les revenus qui en découlent à l’administration fiscale de son domicile principal. Dans certains cantons, les cotisations annuelles au fonds de rénovation sont déductibles fiscalement (jusqu’à l’entrée en vigueur de la suppression de la valeur locative).
Le fonds de rénovation devrait doter la PPE de ressources financières pour couvrir tout ou partie des travaux de RE des parties communes (par exemple, réfection du toit, rénovation de la façade, changement de chaudière ou isolation périphérique). De manière générale, les montant des contributions sont souvent sous-estimés ou les ressources trop souvent utilisées pour couvrir toutes sortes de travaux d’entretien courant. Le temps de la RE venu, le capital est rarement suffisant pour financer l’ensemble des travaux de RE à réaliser sur les parties communes.
FOCUS : Le fond de rénovation, bien loin d’une situation idéale !
Les fonds de rénovation des PPE sont généralement faiblement dotés, en raison d’apports insuffisants ou d’une utilisation trop fréquente pour couvrir certains frais d’entretien courant.
Le montant des apports annuels, calculé en fonction des quote-parts, est décidé par l’assemblée des copropriétaires. L’Association suisse des propriétaires fonciers recommande une contribution annuelle au fonds de rénovation d’au moins 0,3% à 0,5% (selon l’état et l’âge du bâtiment) de la valeur d’assurance du bâtiment pour les parties communes. Ces valeurs doivent cependant être adaptées à l’état spécifique du bâtiment.
Pour couvrir les coûts des travaux majeurs liés à la RE, il est suggéré d’augmenter la contribution de chaque propriétaire au moins à 0,8 % voir à 1%. Sur le long terme, le fonds de rénovation devrait ainsi atteindre 6 à 8% de la valeur de l’assurance du bâtiment (Source : Raiffeisen), voire plus pour des bâtiments anciens ou ayant une valeur patrimoniale limitant les variantes possibles.
Or, rénover est devenu obligatoire à plus ou moins long terme pour un nombre croissant de PPE, en raison du durcissement effectif ou prévu des législations en matière d’énergie dans les cantons romands. Dans ce contexte, un fonds de rénovation bien doté est un véritable atout pour être assuré de pouvoir parer à l’urgence et aux imprévus, de lisser les dépenses dans le temps et de réaliser des économies. En outre, un fonds bien garni est aussi un bon argument en cas de vente du logement, car il en augmente la valeur et l’attractivité.
L’enjeu est important, car l’insuffisance du fonds de rénovation peut avoir un impact direct sur le choix des solutions et sensiblement compliquer ou ralentir le processus de prise de décision. Il convient donc de s’assurer que le fonds est suffisamment doté pour que, le moment des travaux venu, l’écart entre les besoins en rénovation et les ressources à disposition soit le plus faible possible. Il est délicat de préconiser une contribution spécifique, d’autant plus que chaque bâtiment à son histoire et une constitution spécifique (âge, état de construction de l’immeuble, type de construction, standard des équipements et des installations). La seule règle est, en général, de constituer un fonds de rénovation rapidement et de l’intégrer dans le règlement de la PPE en précisant un montant de cotisation minimum.
Fonds de rénovation : argumentaire condensé
- L’information sur l’existence du fonds et son état est indiquée dans les comptes et le budget annuel transmis aux copropriétaires ou à demander à l’administrateur.
- Le mot d’ordre est l’anticipation pour correctement doter le fonds et être assuré d’avoir les ressources nécessaires en temps utile.
- Dans le cadre d’une RE importante ou d’imprévus, un fonds de rénovation bien doté permet de planifier les travaux de manière optimale, au niveau fiscal également, ce qui peut alléger sensiblement la facture finale.
Parole à une PPE : Fonds de rénovation : a posteriori, avec une réévaluation annuelle de la situation
Dans notre PPE genevoise, nous n’avons pas constitué de fonds de rénovation à la création de notre communauté, puisque nous avions acquis un bâtiment neuf.
Nous avons préféré attendre quelques années avant de décider, lors d’une AG, de constituer cette réserve d’argent. Nous avons défini une contribution de base et convenu de sa réévaluation régulière, selon les besoins identifiés et les travaux à planifier sur le moyen et le long terme.
Récemment, nous avons décidé d’augmenter légèrement notre contribution, car le contexte légal a évolué et la sensibilité des copropriétaires aussi ! La RE est devenue un sujet de discussion récurrent (et motivant), alors que nous n’en parlions pas du tout il y a une dizaine d’années.
Nous avons également choisi de constituer un comité de gestion pour explorer cette thématique et anticiper au maximum les choses, afin d’être prêts et suffisamment argentés le moment de la RE venu. Conscients que les travaux peuvent se révéler très onéreux, nous préférons prendre ceinture et bretelles.
Appel de fonds extraordinaire
Si le fonds de rénovation n’est pas suffisant, un appel de fonds extraordinaire est lancé auprès des copropriétaires pour combler le déficit.
Une AG des copropriétaires doit être convoquée pour s’accorder sur la nécessité de cet appel de fonds et le montant à réunir. Celui-ci est réparti entre les copropriétaires en fonction de leurs parts dans la propriété commune de l’immeuble.
L’appel de fonds extraordinaire doit être approuvé par la majorité des copropriétaires lors de l’AG. Cette dernière statue sur les modalités de paiement. Elles peuvent, par exemple, être échelonnées sur quelques années (deux ou trois ans).
Le financement croisé
La densification d’une construction, par ajout d’une extension à l’immeuble sur un espace autorisé ou encore par surélévation de l’immeuble existant (ajout d’un ou plusieurs étages), permet d’aménager de nouveaux logements.
L’idée d’un financement croisé consiste à vendre des unités d’habitation supplémentaires au fur et à mesure de l’exploitation du potentiel et, de ce fait, à cofinancer la rénovation des espaces communs avec le bénéfice réalisé grâce à la vente.
Rénover et transformer
- Il est possible pour un propriétaire en PPE de réaménager son logement de manière à créer de nouveaux espaces de vie indépendants et pouvant être loués. Le volume habité est dès lors adapté à l’évolution de la taille du ménage et aux besoins selon l’âge des habitants.
- La mise à disposition de ces nouveaux espaces devient une source de financement utile au propriétaire pour alimenter sa participation au financement de la RE de l’immeuble en PPE.
- Certains cantons, à l’instar de Genève, facilitent également la surélévation de bâtiments existants, dans une approche de densification vers l’intérieur du milieu bâti.
Les contrats de performance
Des modèles de financement récents existent et sont encore peu répandus en Suisse. Il s’agit de financement par la conclusion d’un contrat avec une entreprise fournissant des services énergétiques, avec des variantes de périmètres de la prestation et de montage financier. Les trois modèles sont détaillés dans les chapitres suivants :
- Contrat de performance énergétique
- Contracting énergétique
- Contract d’optimisation énergétique
Contrat de performance énergétique (CPE)
Avec un CPE, l’Assemblé de copropriétaires de la PPE externalise l’ensemble du projet et à un prestataire de services, avec une garantie de performance énergétique après travaux. Au niveau de l’investissement, le prestataire peut, selon les cas, prendre en charge tout ou partie de l’investissement. La participation financière des copropriétaires peut être possible, pour alléger les charges d’exploitation.
Le prestataire de service (prestataire CPE) mandaté par l’Assemblée des copropriétaires (MO), a la responsabilité de proposer les solutions techniques permettant de respecter les exigences légales et d’atteindre les objectifs d’économie d’énergie visés. A la fin des travaux, la performance énergétique est garantie sur une durée déterminée, avec pénalité en cas de non atteinte des objectifs fixé dans le contrat conclu.
Le prestataire de service amortit son investissement grâce aux économies réalisées sur la durée du contrat et les paiements périodiques faits pas les copropriétaires pour les services fournis durant toute la durée du contrat (source : Canton de Genève). C’est donc un moyen, pour les PPE, d’externaliser le risque de l’investissement, et de faire réaliser le projet en étant assuré d’atteindre les objectifs visés pour répondre aux exigences légales. C’est un argument aussi pour convaincre les plus réticents au vu du montant de l’investissement à réaliser.
Utilisation du CPE
- En général, le CPE est utilisé pour le financement d’installations techniques et les mesures d’optimisation énergétique du bâtiment (chauffage, ventilation, climatisation, éclairage, etc.) uniquement, et non pour l’assainissement de l’enveloppe thermique du bâtiment.
- Dans le cas d’un projet de RE mené avec une PPE, en règle générale, le contrat est établi entre le prestataire de service et le MO, soit l’administrateur comme représentant de l’assemblée des copropriétaires dans la plupart des cas.
- Il est important que les copropriétaires soient bien informés des termes du contrat (objectifs, travaux à réaliser, coûts, modalités de financement, responsabilités de chaque partie) et qu’ils soient impliqués dans le processus décisionnel, car les travaux et le modèle de financement peuvent avoir un impact sur les charges de la copropriété.
- Dans le cadre d’un CPE, les habitants ont un rôle important à jouer pour réussir à limiter les consommations et donc les charges.
SWISSCO et les CPE
- Swissesco est une association qui réunit une grande pluralité d’acteurs – développeurs de projets, propriétaires, administrateurs d’immeubles, conseillers, ingénieurs, entreprises de services énergétiques, investisseurs, cantons, villes et communes). Elle développe des documents de référence et des normes pour une application efficace du modèle de CPE en Suisse.
- Le principe est le suivant : La banque n’analyse pas la solvabilité de chaque copropriétaire individuellement. Elle se base sur la valeur de l’immeuble et la capacité du fonds de rénovation à couvrir les intérêts et le remboursement.
- En principe, chaque copropriétaire n’est responsable que de sa part de dette (selon ses millièmes), évitant ainsi que les plus aisés ne paient pour les autres. Les copropriétaires n’ayant pas d’épargne peuvent financer leur part via une augmentation de leurs charges mensuelles plutôt qu’un versement unique de plusieurs dizaines de milliers de francs.
Principe de fonctionnement d’un CPE
Contracting énergétique
L’assemblée des copropriétaires peut également opter pour un contracting énergétique, qui est un modèle d’affaires similaire au CPE, mais sans la garantie de performance énergétique.
Ce modèle d’offre globale de services est, en règle générale, moins coûteux que le CPE, car il implique une prise de risques plus faible en termes de résultats énergétiques, le prestataire n’ayant pas l’obligation de garantir des économies spécifiques.
Contrat d’optimisation énergétique (COE)
Un COE est une démarche qui intègre un contrat sur la chaufferie et l’optimisation des réglages durant les premiers temps d’exploitation. Il concerne donc uniquement l’optimisation en phase d’exploitation, sur les réglages, sans changer d’installation. Il est surtout nommé ainsi par les SIG qui ont popularisé ce modèle en le subventionnant, mais il existe également sur d’autres cantons sans que le terme « COE » soit utilisé.
Le principe est simple : les copropriétaires paient le même montant pour les frais d’exploitation durant un temps défini et le chauffagiste se rétribue sur les économies de charges effectivement réalisées 1. Ainsi, les copropriétaires bénéficient rapidement de l’amélioration de leur confort thermique et « remboursent » le prestataire de services grâce aux économies réalisées.
Cette solution permet de faire rapidement baisser la consommation d’énergie du bâtiment sans grand investissement – et gagner le temps parfois nécessaire pour planifier des travaux plus importants.
Autoconsommation et regroupement de consommateurs
Une installation photovoltaïque peut contribuer à améliorer la rentabilité énergétique d’une PPE. L’électricité produite peut être consommée directement dans la propriété, ou valorisée au sein d’un regroupement de consommateurs selon le modèle retenu.
Le Regroupement pour la consommation propre (RCP) et le Regroupement dans le cadre de la Consommation Propre virtuel (RCPv) permettent ainsi d’organiser la consommation propre de l’électricité produite par une ou plusieurs propriétés réunies dans un même regroupement.
La Communauté électrique locale (CEL) offre quant à elle la possibilité de partager localement de l’électricité renouvelable en utilisant le réseau public, selon les conditions prévues par la législation.
Le choix du modèle peut avoir une influence sur la rentabilité de l’installation photovoltaïque : une plus grande consommation locale peut réduire les achats d’électricité au réseau, tandis que l’électricité non consommée peut être injectée dans le réseau et rémunérée selon les conditions applicables. Pour une PPE, il est donc utile d’intégrer ces possibilités dans l’analyse financière du projet et de comparer les différents modèles en fonction de la configuration des propriétés concernées, de leur production et de leur consommation.
© HDSr 15/09/2026