La planification
Spécificités cantonales
Une fois le diagnostic réalisé et les mesures à entreprendre identifiées, il est temps de se pencher sur la stratégie à adopter. La phase de planification des travaux implique d’étudier plusieurs variantes, afin de choisir la mieux adaptée à la situation de la PPE, selon le type de travaux à réaliser, les moyens à disposition et les exigences légales. En effet, certaines lois cantonales imposent des contraintes temporelles pour les immeubles les plus énergivores.
L’objectif est d’avoir une vue aussi complète que possible des variantes et de leurs implications, afin de pouvoir les présenter de manière transparente et convaincante à l’assemblée des copropriétaires.
Se faire assister par un bureau d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO)
➜ Consulter la liste d’experts certifiés dont l’accompagnement peut être subventionné dans plusieurs cantons, selon des modalités différentes. Il peut s’agir de l’expert CECB®, d’un conseiller en énergie ou de tout autre mandataire spécialisé qui suit et coordonne les étapes du processus. L’AMO veille également à la bonne rédaction des cahiers des charges des mandataires, pour s’assurer que l’ensemble des souhaits soit intégré dans le projet et que les solutions techniques ne se mettent pas en contradiction avec les besoins des habitants. Il peut également être mandaté pour le monitoring.
➜ Se renseigner sur les modalités de subvention, sur le site de l’administration du canton dans lequel se situe l’immeuble, afin de bien veiller à faire la demande à temps et selon les modalités fixées.
Choisir un mandataire qualifié dans la RE
➜ S’informer correctement sur les références du mandataire et lui demander des exemples de projets similaires réalisés, sachant que les travaux de RE peuvent prendre différentes formes :
| Optimisation | • Réglage de la courbe de chauffage • Équilibrage hydraulique |
| Travaux ciblés | • Isolation des conduites de distribution de chauffage et d’eau chaude • Isolation des façades et des toitures • Isolation des combles, des sols contre parties non chauffées • Changement du système de chauffage • Changement du système de ventilation (hygro-réglable) |
| Concept global | • Intervention généralisée |
| Production et gestion de l’électricité | • Installation de panneaux photovoltaïques • Stockage par batterie • Gestion de l’autoconsommation et partage de l’électricité : RCP, RCP virtuel ou CEL • Installation d’infrastructures de recharge électrique |
➜ Ne pas hésiter à demander des références aux mandataires contactés et des avis autour de vous. La RE est un domaine particulier de compétences où la qualité des partenaires est décisive pour le bon déroulement du projet et le choix du type d’intervention adapté à la situation de l’immeuble. L’accompagnement de l’AMO peut être utile pour choisir un bureau ayant fait ses preuves dans le domaine. Dans tous les cas, il est fortement conseillé de se renseigner sur tous les partenaires et entreprises qui seront mandatés sur le projet, afin de s’assurer de la qualité de leurs prestations.
Identifier la règle de majorité qui s’applique pour le vote
➜ Bien cerner le type de travaux envisagés dans les parties communes, car cela influence les modalités de décision lors du vote de l’AG : selon que les travaux soient qualifiés de nécessaires, utiles ou somptuaires, ils sont soumis à des règles de majorité différentes.
La nature des travaux
Dans une PPE, les décisions concernant les parties communes doivent être prises par l’assemblée des copropriétaires, lors des AG. Les règles de majorité diffèrent selon la nature des travaux telle que définie par le Code civil
- Travaux nécessaires : majorité des copropriétaires Indispensables pour maintenir le bâtiment en état de fonctionnement et sécuritaire
- Travaux utiles : double majorité : celle des copropriétaires et celle des quotes-parts Améliorations qui apportent un confort supplémentaire ou des économies, mais non urgentes
- Travaux somptuaires : unanimité Essentiellement esthétiques ou d’un coût disproportionné (amélioration de luxe), non essentiels pour le bon fonctionnement du bâtiment.
Le régime légal en la matière est majoritaire de droit dispositif, de sorte que le RAU de la PPE peut prévoir des règles plus simples et uniformes concernant la prise de décision sur des travaux. La question liée au quorum de décision et à la majorité applicable doit donc être analysée au cas par cas.
En général et malgré l’urgence climatique, les travaux de RE sont pour la plupart considérés comme utiles et doivent donc être approuvés par la double majorité (des copropriétaires et des quotes-parts déterminées en millièmes). Si cette double majorité permet d’amener un équilibre entre petits et grands copropriétaires, elle peut aussi être source de blocage lors des votes. Les choses changent néanmoins, et ce type de travaux pourrait être considéré comme nécessaire dans un futur proche, en raison du renforcement des exigences légales. Des travaux de RE peuvent toutefois aussi être des travaux nécessaires, comme le changement du chauffage en urgence lors d’une panne hivernale.
Détermination de la nature des travaux au sens de la loi et des modalités spécifiques de prise de décision
Comprendre les tenants et aboutissants de chaque variante
➜ Évaluer correctement les différentes variantes possibles (cf. Focus), selon la situation du bâtiment et les modalités du règlement d’application de la loi sur l’énergie cantonale. Selon la nature des travaux, les démarches administratives à prévoir et ainsi potentiellement les délais peuvent varier. Certains travaux de RE, par exemple, ne sont pas soumis à permis de construire, diminuant ainsi le temps à prévoir pour les démarches administratives
➜ Ne pas oublier le volet « optimisation » (cf. contrat d’optimisation énergétique), si le dépassement est léger, et le couplage avec une surélévation de l’immeuble qui peut être intéressante en termes d’amortissement de l’investissement.
➜ Identifier également les éventuels autres travaux nécessaires à la mise en conformité du bâtiment, au-delà de ceux directement liés à la rénovation énergétique, et évaluer s’ils peuvent être coordonnés avec cette dernière. Il peut notamment s’agir de travaux liés à la protection incendie, aux ascenseurs, aux garde-corps, à la présence éventuelle d’amiante ou encore aux installations techniques.
Focus : Variantes possibles et recherche de synergie
Les mesures de RE couvrent plusieurs domaines et peuvent être de trois ordres, avec des répercussions très différentes en termes de lourdeur d’intervention et de budget.
- Optimisation d’installations existantes, souvent peu onéreuses mais avec potentiellement beaucoup d’impact.
- Travaux ciblés sur des éléments spécifiques du bâtiment.
- Concept d’assainissement global de l’ensemble du bâtiment et de ses parties.
Les variantes évaluent ces trois types de mesures, selon les ressources à disposition et les objectifs à atteindre.
Selon la situation de l’immeuble et le contexte, la création de synergies avec un bâtiment voisin ou mitoyen peut également conduire à des solutions avantageuses et à des économies auxquelles certains copropriétaires pourraient être sensibles. À explorer.
➜ Détailler les différents critères importants dans une feuille de route établie pour chaque scénario (cf. Bon à savoir)
Feuilles de route
Les feuilles de route permettent de planifier dans le temps les différentes interventions envisagées sur le bâtiment, qu’il s’agisse d’une rénovation échelonnée ou globale.
Elles doivent notamment comprendre une estimation du calendrier, de la durée des travaux et des coûts liés.
- Elles sont utiles pour prioriser les travaux et déterminer les moments les plus appropriés pour leur réalisation, en tenant notamment compte des saisons, des contraintes techniques et de l’occupation du bâtiment.
- Elles permettent également d’identifier les éventuels autres travaux de mise en conformité ou d’adaptation du bâtiment qui pourraient être coordonnés avec les travaux de rénovation énergétique.
- Cette approche permet de limiter les interventions successives et de mieux coordonner les différents travaux, lorsque leur réalisation conjointe est pertinente.
Le CECB®Plus constitue une bonne base pour établir une feuille de route de rénovation et planifier les travaux à réaliser.
Récapitulatif des questions à se poser pour bien planifier
➜ Aborder la question des labels, car elle conditionne certaines parties de la planification, notamment les aspects financiers incluant les subventions possibles. Se renseigner sur les certifications subventionnées par le canton où l’immeuble se situe, car les modalités ne sont pas forcément les mêmes et sont susceptibles d’évoluer avec l’actualisation des programmes de subventions.
© HDSr 15/09/2026