En quoi les PPE sont-elles concernées ?
Spécificités cantonales
Zoom sur cette forme récente de propriété
La PPE est une forme particulièrement récente de propriété, intégrée au Code civil en 1965, dans le but de favoriser l’accès à la propriété. Elle désigne une forme de propriété partagée par étage dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’une partie d’une habitation (le logement) et se partagent en copropriété le sol et les parties communes du bien immobilier (cf. focus ci-dessous).
L’introduction de la PPE a permis d’augmenter rapidement le pourcentage de propriétaires de leur logement entre 1970 et 2015 (source : OFL), mais ce dernier reste extrêmement bas en Suisse, de manière générale(cf. chiffres clés).
Les particularités du monde des PPE
Les articles 712a et suivants du Code civil suisse régissent le régime particulier de la PPE, type de copropriété constitué de deux éléments :
- Une propriété individuelle grâce à laquelle chaque propriétaire jouit d’un droit exclusif d’utiliser et d’aménager son unité (appartement, garage privé) dans la mesure où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires ;
- Une propriété commune (quote-part), soit un droit collectif de tous les propriétaires sur les parties communes du bâtiment (buanderie, parking, cage d’escalier, chauffage central, espaces extérieurs, etc.).
Les deux grandes particularités des PPE sont :
- L’hétérogénéité des copropriétaires, dont les profils peuvent être différents en termes de :– Sensibilité aux questions environnementales et d’urgence climatique ;
– Classe socio-professionnelle, niveau de formation, culture, âge ;
– Ressources disponibles (en temps et en argent) et priorités d’investissement ;
– Niveau de connaissances en matière de PPE et de gestion d’un bien immobilier ;
– Type de propriétaire : propriétaire occupant, propriétaire bailleur, propriétaire secondaire, co-propriétaire dans un contexte familial, entreprise pour loger ses employés. - Le mode de gouvernance particulier, reposant sur des prises de décision collectives lors des assemblées générales (AG), quant au projet et à la réalisation des travaux de RE. Prendre les décisions à plusieurs, avec des votes à la majorité simple ou double selon la nature des travaux à réaliser dans les espaces communs, n’est pas anodin, surtout sur des sujets aussi complexes et potentiellement clivants, tels que la rénovation, qui implique notamment des choix techniques et financiers.
Ces deux questions sont à placer au cœur de la réflexion et des démarches engagées, car elles peuvent se révéler être des freins majeurs à la réalisation d’une opération de RE. Dans le contexte particulier des PPE, où les décisions nécessitent l’adhésion de la majorité ou de l’ensemble des copropriétaires, ces facteurs d’inertie peuvent constituer un obstacle réel au changement. La communication est donc un facteur de succès.
76 ans et +
La tranche d’âge ayant le taux de propriétaires le plus élevé en Suisse (55,7 % en 2021). En 2000, l’âge le plus représenté était 58 ans, avec 46,7 %, signe de la difficulté actuelle d’accès de la jeune génération à la propriété1.
36%
Pourcentage de logements occupées par leur propriétaire ou copropriétaire. C’est le taux le plus bas d’Europe 2!
Différents profils de copropriétaires
On distingue plusieurs types de copropriétaires qui peuvent être réunis au sein d’une PPE :
- Copropriétaires habitants : Ceux qui occupent eux-mêmes leur logement
- Copropriétaires bailleurs : Ceux qui mettent leur bien en location
- Copropriétaires secondaires : Ceux qui détiennent une résidence secondaire
Les obligations légales sont différentes selon le type de copropriétaires, les bailleurs étant également soumis à d’autres législations spécifiques en raison de leur statut et de la relation contractuelle avec les locataires3. Il en est de même pour les copropriétaires qui ont fait de leur logement une résidence secondaire4. Ces aspects ne sont pas détaillés dans le présent guide.
Des informations lacunaires
Il n’existe pas de statistiques ventilant précisément les copropriétaires selon leur statut. Seule la proportion de logements en PPE occupés par leurs propriétaires (copropriétaires-habitants) est connue : ces logements représentent environ 12 % du parc immobilier romand.
Un type de propriété attractif
Les logements en PPE bénéficient d’une forte attractivité, en raison de la difficulté d’accès à la propriété individuelle en Suisse. En 2024, le taux d’occupation par le propriétaire représentait 12,2% du parc de logements (source : OFS), avec un taux de croissance progressif dans toute la Romandie, dans des proportions plus ou moins fortes. Leur part, dans les transactions sur le marché de l’immobilier, est également en hausse.
Part des logements en PPE occupés par leurs propriétaires dans le parc de bâtiments d’habitation des différents cantons romands en 2024
Évolution du parc de logements romands en PPE occupés par leur propriétaire, 2010-2024
+32,4%
Taux de croissance moyen du parc de PPE à l’échelle suisse, entre 2010 et 2022 (de ~373 000 à 494 000 objets). Une croissance soutenue, mais variable selon les cantons romands5.
+136,2%
Évolution en Suisse des prix des appartements en propriété, entre 2000 et 2023, alors que pour la même période, l’évolution pour les maisons individuelles était de +116,6 %6.
Parc bâti vieillissant
Les immeubles en PPE sont à l’image de l’ensemble du parc : le besoin de rénovation et d’assainissement est là et les potentiels d’économie d’énergie sont immenses.
Dès le début des années 1980, les premières mesures visant à limiter les besoins de chaleur des bâtiments se sont développées en Suisse, notamment par l’amélioration de l’isolation thermique de l’enveloppe du bâtiment (murs, toitures, fenêtres et planchers). Cette évolution est une conséquence directe des crises pétrolières des années 1970 qui ont incité la réduction de la dépendance aux énergies fossiles et à l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments.
Ces évolutions ont progressivement conduit au renforcement des exigences en matière d’isolation thermique, avec pour objectifs de réduire les besoins de chauffage, d’améliorer le confort des occupants et d’intégrer davantage les considérations énergétiques dans la conception des bâtiments. Les cantons ont ensuite progressivement adapté leurs réglementations afin d’intégrer ces nouvelles exigences. Dès la seconde moitié des années 1980, la performance énergétique est ainsi devenue un critère de plus en plus important dans la conception et la construction des nouveaux bâtiments.
En raison du durcissement des normes légales, un nombre important d’immeubles en PPE doivent être assainis. Ainsi, il n’est pas rare que des communautés de propriétaires se retrouvent confrontées à des travaux à réaliser en urgence ou à planifier à relativement court terme, sans qu’elles aient pu anticiper ni préparer le terrain pour ces interventions et les investissements qui en découlent. Et les modalités de fonctionnement et de prise de décision au sein de la communauté des copropriétaires ne facilitent pas la donne.
Parole à une PPE : Une chaudière en bout de course
Construit en 1998, le bâtiment de notre PPE ne nécessite pas de mesures d’assainissement urgentes, mais la chaudière au gaz naturel donne des signes de faiblesse. Le règlement sur l’énergie impose de la remplacer par une installation fonctionnant à l’énergie renouvelable. Le fonds de rénovation est très peu doté et les ressources des différents copropriétaires sont très variables, ce qui rend le financement de l’opération très compliqué. Quels choix faire ? Quelles sont les possibilités de financement ? Nous nous retrouvons devant beaucoup de questions, sans trop de moyens ni d’appui pour avancer sereinement dans ce projet de remplacement de chaudière.
- « Logements en propriété », OFL, 2024 ↩︎
- Même source que la note 1 ↩︎
- Autres bases légales : législation sur le bail à loyer de la Confédération (Code des obligations, articles 253 à 274), législation cantonale sur le logement, réglementations fiscale et en matière d’assurances ↩︎
- Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT), loi fédérale sur les résidences secondaires (« Lex Weber »), lois et réglementations cantonales précisant les conditions spécifiques d’autorisation des résidences secondaires, et la réglementation fiscale relative à leur déclaration ↩︎
- « Logements occupés selon le statut d’occupation et taux de logements occupés par leur propriétaire, par canton », OFS, 2026 ↩︎
- Même source que la note 1 ↩︎
© HDSr 16/09/2026