Le vote du projet de RE

Le vote est une phase décisive, car c’est à ce moment que l’assemblée des copropriétaires décide d’aller de l’avant dans le projet de RE… ou non. C’est une étape qui se prépare et qui demande de respecter certaines modalités, sous peine de voir la validité de la décision remise en question ou le projet échouer.

En pratique et de manière spontanée, l’unanimité est rare, tout comme la double majorité. Arriver à un consensus éclairé prend du temps, mais c’est essentiel pour que le vote soit favorable et que les travaux se déroulent dans une atmosphère de coopération et de soutien mutuel.

Préparer consciencieusement l’AG des copropriétaires

➜ Organiser des moments d’échange sur la thématique en amont de l’AG, surtout si le projet de RE est de grande envergure. Cela est utile pour informer correctement sur les éléments mis au vote et avoir des moments de discussion plus nourris. Convier les coproriétaires à une AG extraordinaire est encore mieux pour avoir vraiment le temps de discuter, d’entendre les besoins de chacun et de présenter les choses plus sereinement.

Contrôler si le RAU traite des modalités de vote

➜ Vérifier, si la PPE est dotée d’un Règlement d’administration et d’utilisation (RAU), le cas échéant, si celui-ci prévoit des modalités qui s’appliquent en cas de travaux de RE. Ces dispositions doivent être prises en compte dans le cadre du projet, dans la mesure où elles sont conformes aux dispositions légales applicables, notamment celles du Code civil.

➜ Informer les copropriétaires sur la possibilité de voter par procuration.

BON A SAVOIR

Vote par procuration

Les copropriétaires ne pouvant pas participer à l’AG peuvent donner procuration afin de faire valoir leur voix !
La procuration est à confier librement à une personne capable de représenter le copropriétaire, sauf disposition contraire dans le règlement de la PPE.
Le copropriétaire peut indiquer ses intentions de vote ou laisser le bénéficiaire décider.
Pour une approche neutre, il est conseillé de donner procuration à l’administrateur, qui pourra voter dans l’intérêt de la PPE ou s’aligner sur la majorité.

Préparer une présentation étoffée des variantes du projet

➜ Simplifier et vulgariser la présentation des variantes, grâce à un support clair qui met en avant les points faibles et les points forts de chaque variante. Avec une présentation accessible et étayée, on maximise les chances de convaincre un nombre élevé de copropriétaires. Il est donc avantageux, ici, d’être accompagné par une AMO.

➜ Présenter différentes variantes sous la forme de feuilles de route qui détaillent les scénarios, avec une analyse comparative des modalités de financement, des subventions et du retour sur investissement. Chiffrer aussi les subventions et la baisse des charges et, le cas échéant, les revenus découlant de la revente de l’énergie excédentaire (RPC). Cela permettra à la communauté de copropriétaires de choisir le modèle le plus judicieux et le plus adapté aux besoins et ressources financières de chaque copropriétaire.

➜ Déterminer si l’usage du fonds de rénovation (tout ou en partie) est nécessaire et suffisant. Si ce n’est pas le cas, évaluer si un éventuel appel de fonds complémentaire doit être fait auprès des copropriétaires et si oui le montant. Discuter de la possibilité d’augmenter le fonds de rénovation est judicieux car cela permet d’anticiper le coût des travaux à venir, mais ce n’est pas une obligation légale.

Anticiper les différentes oppositions possibles et clarifier les conséquences d’un refus du projet

➜ Mettre en avant les bons arguments est un moyen d’essayer de faire changer d’avis le propriétaire récalcitrant : maintien, voire augmentation de la valeur du bâtiment, diminution des charges d’exploitation, etc. Lui expliquer qu’un appartement en PPE ne peut voir sa valeur augmenter que si le prix de la surface habitable augmente davantage que la perte de valeur de l’immeuble et d’intérêt pour le capital engagé peut aussi faire la différence !

Les raisons d’un refus et ses conséquences

Un copropriétaire peut refuser des travaux de rénovation pour les raisons les plus diverses, par exemple :

Un ménage qui prévoit de déménager prochainement et qui est peu motivé à investir, même le prix de vente pourrait être revu à la hausse ;
Un copropriétaire-bailleur qui considère ces travaux comme des coûts inutiles ;
Une personne âgée et/ou malade qui ne souhaite pas subir la lourdeur des démarches et les nuisances du chantier ;
Un jeune copropriétaire qui n’a que très peu de moyens financiers et pas d’épargne.

En cas de vote défavorable, il est judicieux d’envisager de se faire accompagner par une AMO et/ou une AMU pour :

Affiner la compréhension des blocages
Mieux considérer les besoins des copropriétaires dans la conception du projet et son financement
Faciliter et fluidifier la communication entre les acteurs.

Pour initier une telle démarche, il faut :

Demander à l’administrateur de mettre ce point à l’ordre du jour de la prochaine AG
Vérifier si des subventions peuvent être demandées
Préparer une présentation des avantages de la démarche – et sur la possibilité de subventionnement.

➜ Présenter les sanctions auxquelles s’expose la PPE, dans le cas où l’immeuble ne respecte plus les normes légales et qu’elle n’entreprend rien. La PPE risque alors des amendes et pourrait être contrainte d’effectuer les travaux d’assainissement sans préparation adéquate, avec des coûts plus élevés, plus de stress et moins d’efficacité.

FOCUS : Que faire en cas de vote défavorable

La solution extrajudiciaire

Chaque copropriétaire peut requérir de l’administrateur qu’il contacte un médiateur, dont le rôle est d’intervenir comme facilitateur au moment de la prise de décision ou de la recherche de solution transactionnelle.
Faire appel à une aide externe est la meilleure chose à faire, d’autant plus que ce type de prestations AMU sont subventionnées dans plusieurs cantons [renvoi].

La voie judiciaire si les travaux sont qualifiés de nécessaires pour répondre à des obligations légales

Face à un blocage en lien avec la prise de décision de l’exécution de travaux qualifiés de nécessaires, il existe également la possibilité de faire appel au juge, sur la base de l’art. 647 al. 2 ch.1 du Code civil¹.
Dans la pratique cependant, un copropriétaire qui n’arrive pas à imposer sa demande d’exécution de travaux de construction lors de l’AG risque fort d’hésiter à procéder de la sorte contre tous les autres copropriétaires : il supporterait en effet non seulement le risque qu’un tribunal ne considère pas les travaux de construction comme nécessaires (mais seulement utiles), mais aussi celui de devoir s’acquitter des frais de procédure et des honoraires d’avocat éventuellement.
Selon la situation, en particulier si un nombre de propriétaires important refuse l’exécution des travaux, il pourrait s’avérer judicieux que les autres copropriétaires s’unissent et introduisent ensemble une telle procédure pour en limiter les coûts.

➜ Mobiliser l’AMO ou l’AMU pour évaluer les risques d’opposition en comprendre les raisons et pouvoir ainsi argumenter le discours, , si votre PPE en a mandaté une. Faire une présentation ainsi ciblée lors de l’assemblée générale et réduire in fine les risques d’un vote défavorable.

Ce dernier précise en effet que « les actes d’administration indispensables au maintien de la valeur et de l’utilité de la chose doivent être réalisés et peuvent être ordonnés par le juge ». ↩︎

Le financement La finalisation du dossier