Le diagnostic
Spécificités cantonales
Chaque projet de RE commence par une analyse globale et professionnelle de l’état du bâtiment. Ne coûtant pas cher et sans engagement, le diagnostic est une phase clé pour estimer le type de travaux à réaliser et, donc, la complexité du processus, la durée du chantier ou encore le coût global. Il permet de démontrer la pertinence, de justifier le besoin et de poser les bases d’un projet réaliste et bien planifié. La réalisation d’un diagnostic est le premier objet soumis au vote lors d’une AG. Mieux vaut donc s’assurer que les enjeux soient bien compris pour réussir à atteindre la majorité !
Bien choisir la forme de l’audit
➜ Comprendre les différentes formes de variantes possibles de pré-audit et d’audit, afin de pouvoir choisir celle la plus adaptée à la situation de l’immeuble. Le CECB®/CECB®Plus est la forme normalisée la plus courante d’audit réalisée. Sa réalisation est généralement subventionnée par les Cantons, comme Genève ou Vaud. selon des modalités variables.
Descriptif des différentes classes énergétiques du diagnostic CECB®
Diagnostic CECB®
- Actuellement, le CECB®Plus est obligatoire pour obtenir des subventions du Programme Bâtiments de la Confédération d’un montant supérieur à CHF 10 ’000 -.
- Le diagnostic CECB®/CECB®Plus n’est pas encore obligatoire au niveau cantonal, mais plusieurs cantons l’exigent pour les transactions immobilières (y compris lors de vente d’une unité PPE) ou lors de rénovations importantes. Pour être au clair, il est recommandé de consulter les autorités cantonales compétentes.
- Des communes subventionnant également la réalisation d’un diagnostic CECB, il est également utile de se renseigner auprès du bureau communal de l’énergie.
- L’audit débouche sur l’établissement d’un certificat officiel de la performance énergétique du bâtiment en termes de consommation reconnu au niveau national.
- Peu onéreux, le coût de l’établissement d’un diagnostic est à partager entre les copropriétaires. Il ne comporte aucun engagement ni obligation d’assainir, mais peut faciliter l’accès à des financements bancaires plus avantageux.
FOCUS : La différence entre le CECB® et CECB® Plus
CECB®
Le CECB® évalue la performance énergétique du bâtiment, l’efficacité énergétique de son enveloppe et la quantité d’énergie qu’il consomme dans le cadre d’un usage standard. Il mesure également la vétusté des éléments d’enveloppe et des installations techniques pour évaluer le besoin de rénovation ou de remplacement. Sur la base des résultats, l’expert CECB® attribue une classe énergétique au bâtiment, allant de A à G (cf. tableau ci-dessus).
CECB® Plus
Le CECB® Plus va plus loin en fournissant également une évaluation détaillée de la performance énergétique, avec trois variantes d’amélioration, ainsi qu’une estimation des coûts y relatifs. Disposer de toutes les caractéristiques d’un bâtiment (consommation énergétique, état général, niveau de confort, répartition intérieure, emplacement, potentiel constructif) permet d’identifier les opportunités d’assainissement du bâtiment et d’évaluer les économies, tant énergétiques que financières.
➜ Ne pas oublier les formes d’audit énergétique visant l’optimisation du bâtiment, selon la situation. Car bien qu’un CECB® ou un CECB® Plus se justifie entièrement si un projet de RE est envisagé, il faut savoir qu’il n’analyse pas les possibilités d’optimisation. Or, parfois, il s’agit du premier pas à faire pour faire baisser rapidement les consommations et gagner du temps pour pouvoir planifier correctement un projet de RE à moyen terme
FOCUS : Proposer à l’assemblée de copropriétaires de réaliser un pré-audit
- Certains outils en ligne permettent d’évaluer l’état du bâtiment de manière très générale. Ces analyses préliminaires sont rapides et indicatives, car elles n’évaluent pas les différents éléments techniques de manière approfondie.
- Pour aller plus loin, un pré-audit énergétique peut être réalisé à moindre coût pour identifier de façon plus ciblée les points faibles et potentiels d’optimisation. La décision de réalisation de ce diagnostic est une décision à soumettre au vote lors d’une AG.
Voter la réalisation d’un diagnostic énergétique
➜ Informer au préalable les copropriétaires des tenants et aboutissants de la démarche, notamment au niveau de l’accès ultérieur aux subventions. En effet, le certificat énergétique de l’immeuble est exigé pour un grand nombre de démarches administratives et l’accès à différentes subventions.
➜ Présenter correctement l’objet lors de l’AG, en démontrant les différents avantages liés à la réalisation du diagnostic et en soulignant son faible coût (partagé entre les copropriétaires en fonction de leurs quoteparts). Bien insister également sur le fait que la réalisation d’un diagnostic énergétique ne comporte aucune obligation d’engagement dans un projet de RE.
Confier la réalisation du diagnostic à un expert certifié et compétent
➜ S’assurer que l’administrateur de la PPE, en sa qualité de représentant du MO, mandate un bureau compétent et certifié pour réaliser le diagnostic énergétique. Mieux vaut également s’informer sur les compétences de l’expert, vérifier ses réalisations et, idéalement, s’engager avec une personne ayant été recommandée. Le site Internet du CECB® contient un annuaire qui liste les experts certifiés par code postal.
Présenter les résultats à l’AG des copropriétaires et fournir une documentation ad hoc
➜ Profiter des compétences des personnes ressources disponibles pour bien synthétiser les enjeux et préparer la documentation. Dans le cas de la réalisation d’un CECB®, l’expert a des heures comptabilisées pour être en appui lors de la préparation et la présentation des résultats et la simplification des contenus techniques : profitez-en !
FOCUS : Un site pour comparer facilement les variantes de RE
- Le site Internet du programme « Chauffez renouvelable » contient un calculateur de coûts qui permet de comparer l’investissement et les coûts d’exploitation de différentes technologies sur toute la durée de vie des installations. Très pratique pour vulgariser et synthétiser les tenants et aboutissants de chaque variante.
➜ Présenter les résultats du diagnostic de manière vulgarisée lors de l’AG des copropriétaires, ou idéalement lors d’une AG extraordinaire. Dans le cas où le diagnostic pointe des interventions à faire dans les parties communes, présenter les différents types de travaux ou variantes évaluées. Ce sont ces derniers qui votent et à qui revient la décision : la présentation des résultats du diagnostic est donc particulièrement à soigner, pour qu’ils puissent se forger un avis éclairé
Présentation des résultats
- Généralement, l’administrateur présente les résultats et la nature des travaux à envisager lors de l’AG. Cette tâche peut aussi être déléguée à un professionnel (par exemple à l’expert qui a réalisé le diagnostic), afin que les résultats et les variantes soient clairement exposés.
- L’existence d’un comité de gestion peut être un atout pour présenter la documentation, bien argumenter les variables et s’assurer que les propos soient accessibles à tous les copropriétaires, quel que soit leur niveau de connaissance.
- Il est possible de se familiariser avec la forme des rapports, en consultant les exemples mis à disposition sur le site internet du CECB®.
➜ Distribuer la documentation lors de l’AG et la mettre à disposition de tous les copropriétaires. Il est recommandé d’avoir un serveur partagé au sein de la PPE ou de s’appuyer sur un outil comme IGère pour assurer la conservation et l’accès en tout temps à ces différentes documentations.
Parole à un administrateur : Présentation des résultats CECB® lors d’une AG
La PPE dont notre régie s’occupe a réalisé un audit énergétique et nous avons décidé de présenter les résultats de manière détaillée aux copropriétaires lors de l’AG. Les potentiels d’optimisation étant existants mais nécessitant des investissements financiers, il était très important de bien vulgariser le bilan tiré de l’audit énergétique et de mettre en avant les avantages découlant des potentielles actions à entreprendre pour améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment.
Nous avons donc préparé, avec l’aide de l’expert CECB®, une présentation qui expliquait comment la note avait été obtenue, les principaux points faibles et potentiels d’optimisation (isolation thermique insuffisante, système de chauffage obsolète, ventilation inefficace).
Ensuite, nous avons exposé les principales variantes qui se présentaient à la PPE, en estimant pour chacune le coût des travaux, les économies réalisées et le retour sur investissement.
L’AG a été suivie d’un apéritif-dînatoire auquel l’expert est resté pour répondre aux questions des copropriétaires et ouvrir le dialogue de manière plus informelle sur le sujet. Certaines personnes ne se sentent pas à l’aise de prendre la parole en public et préfèrent poser leurs questions directement à moi ou à l’expert.
Préparer cette présentation a pris du temps, mais ce fut une expérience enrichissante. Cela a permis de renforcer les liens avec le comité de gestion et de créer un cadre favorable au dialogue en amont de la démarche. L’autre avantage a été de fournir aux copropriétaires une information suffisamment vulgarisée pour leur permettre de mieux comprendre les enjeux et de se faire progressivement un avis sur la question. Ils se sentiront ainsi davantage légitimes et parties prenantes lorsque nous avancerons dans le processus.
En tant qu’administrateur, je suis persuadé que c’est un facteur de succès d’un projet de RE. Car la confiance doit régner et le dialogue être fluide pour pouvoir avancer de manière sereine et constructive dans une telle aventure !
© HDSr 15/09/2026